Kos Pecah Geran Tanah 2026, Panduan Bajet & Prosedur

Memahami kos pecah geran tanah merupakan langkah pertama yang sangat penting bagi pemilik hartanah di Malaysia.

Anda boleh merujuk portal MyBinaan untuk mendapatkan panduan lengkap mengenai pembinaan rumah di atas tanah sendiri.

Proses ini membolehkan satu geran besar dibahagikan kepada beberapa lot yang mempunyai hak milik individu tersendiri.

Urusan ini melibatkan pelbagai pihak berkuasa dan memerlukan perancangan kewangan yang sangat teliti.

Definisi dan Kepentingan Pecah Sempadan Tanah

Pecah sempadan tanah adalah proses pembahagian tanah yang dipegang di bawah satu hak milik kepada dua bahagian.

Setiap bahagian baru tersebut akan mempunyai geran individu yang sah di bawah undang-undang negara.

Tanpa melakukan proses ini, pemilik mungkin akan menghadapi masalah besar semasa ingin menjual atau memindahkan hak milik.

Kos pecah geran tanah perlu disediakan awal agar proses dokumentasi tidak terganggu di tengah jalan.

• Meningkatkan nilai pasaran hartanah tersebut secara keseluruhan.
• Memudahkan urusan pembahagian harta pusaka kepada waris yang sah.
• Membolehkan permohonan pinjaman perumahan dilakukan dengan lebih mudah.
• Memastikan setiap lot tanah mempunyai sempadan yang jelas dan tepat.

Kenapa Anda Perlu Pecah Geran?

Ramai pemilik tanah ingin membina rumah tambahan untuk ahli keluarga mereka di atas satu lot besar.

Walau bagaimanapun, bank biasanya memerlukan geran individu sebelum mereka meluluskan sebarang permohonan pinjaman perumahan.

Dengan melakukan pecahan ini, setiap pemilik akan mempunyai kawalan penuh ke atas bahagian tanah mereka sendiri.

Kos pecah geran tanah dianggap sebagai pelaburan jangka panjang yang sangat menguntungkan pemiliknya.

Anggaran Kos Pecah Geran Tanah Terkini

Kos pecah geran tanah secara keseluruhannya bergantung kepada saiz tanah dan lokasi geografi hartanah tersebut.

Setiap negeri di Malaysia mungkin mempunyai kadar bayaran pejabat tanah yang sedikit berbeza mengikut enakmen.

Secara umum, anda perlu menyediakan bajet untuk upah juruukur, bayaran premium, dan fi pendaftaran geran. Jadual di bawah menunjukkan anggaran kasar komponen kos yang terlibat dalam proses pecahan tanah.

Komponen Kos	Anggaran Harga (RM)
Bayaran Permohonan (Pejabat Tanah)	RM100 – RM500
Upah Juruukur Tanah Berlesen	RM2,500 – RM5,000 per lot
Penyediaan Pelan Akui (JUPEM)	RM500 – RM1,500
Pendaftaran Hak Milik Baru	RM100 – RM300

Faktor Penentu Kos Juruukur

Upah juruukur tanah berlesen selalunya merupakan komponen terbesar dalam keseluruhan kos pecah geran tanah ini.

Kadar ini biasanya dikawal selia oleh Lembaga Juruukur Tanah Malaysia bagi mengelakkan caj berlebihan.

Harga akan meningkat jika bentuk muka bumi tanah tersebut sangat mencabar atau sukar untuk diakses.

Pastikan anda mendapatkan sebut harga rasmi daripada beberapa firma juruukur bertauliah untuk perbandingan.

Prosedur Permohonan di Pejabat Tanah

Setiap permohonan pecahan tanah mesti mematuhi peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara yang berkuat kuasa sekarang.

Pemilik perlu memastikan bahawa kategori kegunaan tanah adalah selaras dengan tujuan pecahan yang dipohon.

Proses ini bermula dengan penghantaran borang rasmi beserta dokumen sokongan yang lengkap kepada Pejabat Tanah.

Kegagalan mematuhi syarat teknikal boleh menyebabkan permohonan anda ditolak dan menambah lagi kos pecah geran tanah.

1. Melantik juruukur tanah berlesen untuk menyediakan pelan cadangan pecahan.
2. Menghantar Borang 9A kepada Pejabat Tanah dan Galian yang berkaitan.
3. Mendapatkan ulasan daripada jabatan teknikal seperti JKR dan IWK.
4. Menerima surat kelulusan daripada pihak berkuasa negeri secara rasmi.
5. Menjelaskan bayaran premium dan fi pendaftaran geran individu baru.

Tempoh Masa Proses Kelulusan

Proses ini biasanya mengambil masa antara enam bulan hingga dua tahun untuk diselesaikan sepenuhnya.

Kelewatan sering berlaku jika terdapat dokumen yang tidak lengkap atau bantahan daripada pihak teknikal.

Pemilik tanah perlu sentiasa berhubung dengan juruukur untuk memantau status terkini permohonan mereka di pejabat.

Kesabaran amat diperlukan kerana prosedur ini melibatkan pemeriksaan lapangan yang sangat teliti oleh pihak berkuasa.

Peranan Juruukur Tanah Berlesen

Juruukur tanah berlesen bertindak sebagai perunding utama yang menguruskan aspek teknikal dan undang-undang pecahan tanah.

Mereka bertanggungjawab memastikan setiap sempadan baru ditanda dengan tepat mengikut sistem koordinat kebangsaan.

Kos pecah geran tanah yang anda bayar termasuk kepakaran mereka dalam menyediakan pelan yang mematuhi piawaian JUPEM.

Tanpa tandatangan juruukur bertauliah, pelan pecahan tanah anda tidak akan diterima oleh Pejabat Tanah.

• Menjalankan kerja ukur halus di tapak untuk menentukan sempadan sebenar.
• Menyediakan pelan pra-hitungan yang diperlukan untuk kelulusan pihak berkuasa negeri.
• Menguruskan segala urusan surat-menyurat dengan jabatan teknikal yang terlibat secara langsung.
• Menanam batu sempadan baru setelah mendapat kelulusan rasmi daripada kerajaan negeri.

Kriteria Memilih Juruukur Tanah

Pilihlah firma juruukur yang mempunyai rekod prestasi yang baik di kawasan lokasi tanah anda berada.

Mereka yang berpengalaman biasanya mempunyai hubungan kerja yang baik dengan kakitangan Pejabat Tanah tempatan.

Ini secara tidak langsung dapat membantu mempercepatkan proses kelulusan dan mengurangkan risiko peningkatan kos pecah geran tanah.

Pastikan mereka berdaftar secara sah dengan Lembaga Juruukur Tanah untuk menjamin kualiti kerja.

Faktor yang Mempengaruhi Kos Pecah Geran Tanah

Terdapat beberapa faktor pembolehubah yang boleh menyebabkan kos pecah geran tanah menjadi lebih tinggi daripada jangkaan awal.

Antaranya ialah status pegangan tanah sama ada ia adalah Pajakan atau Hak Milik Kekal.

Selain itu, keperluan untuk menukar kategori kegunaan tanah juga akan melibatkan bayaran premium tambahan yang besar.

Pemilik harus memahami bahawa setiap lot tambahan yang diwujudkan akan menambah kos upah ukur.

Senarai Faktor Utama:

• Keluasan keseluruhan tanah yang ingin dipecahkan mengikut unit ekar atau meter.
• Bilangan lot pecahan baru yang dirancang untuk dihasilkan daripada geran asal.
• Keperluan penyediaan infrastruktur seperti jalan masuk, longkang, dan sistem pembetungan.
• Bayaran premium yang dikenakan oleh kerajaan negeri berdasarkan penilaian semasa hartanah.
• Keperluan untuk mendapatkan kelulusan merancang daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

Premium Tanah dan Penilaian

Bayaran premium dikira berdasarkan peratusan daripada nilai pasaran tanah yang ditentukan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta.

Jika kawasan tersebut sedang pesat membangun, maka nilai premium mungkin akan menjadi agak tinggi.

Pemilik tanah perlu menyediakan simpanan tunai yang mencukupi untuk menjelaskan bayaran ini dalam tempoh yang ditetapkan.

Kegagalan membayar premium dalam masa yang diberikan boleh menyebabkan kelulusan pecahan tanah tersebut dibatalkan.

Cabaran dalam Urusan Pecah Geran

Salah satu cabaran utama adalah persetujuan antara pemilik bersama jika tanah tersebut mempunyai banyak nama dalam geran.

Semua pemilik mestilah menandatangani borang permohonan dan bersetuju dengan pelan pecahan yang telah dicadangkan.

Isu ini sering kali menyebabkan peningkatan kos pecah geran tanah disebabkan oleh yuran guaman tambahan yang diperlukan.

Pertelingkahan antara ahli keluarga boleh menyebabkan proses ini tertangguh selama bertahun-tahun tanpa sebarang penyelesaian.

Masalah Teknikal dan Perundangan:

• Tanah yang mempunyai kaveat atau sekatan kepentingan daripada pihak bank atau individu.
• Keluasan tanah asal tidak mencukupi untuk saiz lot minimum yang ditetapkan kerajaan.
• Zon kegunaan tanah dalam pelan struktur daerah tidak membenarkan pecahan dilakukan sekarang.
• Masalah akses jalan yang tidak memenuhi spesifikasi teknikal Jabatan Kerja Raya (JKR).

Persiapan Sebelum Memulakan Proses

Sebelum melantik juruukur, pastikan anda telah menyemak status terkini tanah anda di Pejabat Tanah dan Galian.

Pastikan tiada tunggakan cukai tanah atau cukai pintu yang boleh menghalang urusan permohonan anda nanti.

Dokumentasi yang lengkap akan menjimatkan masa dan mengelakkan anda daripada membayar kos pecah geran tanah secara berulang.

Dapatkan nasihat profesional awal agar anda mendapat gambaran jelas mengenai aliran kerja dan bajet.

Kesimpulan

Kesimpulannya, kos pecah geran tanah melibatkan pelbagai elemen kewangan yang perlu diuruskan dengan bijak oleh setiap pemilik tanah.

Walaupun proses ini memakan masa, hasilnya akan memberikan keselamatan undang-undang dan peningkatan nilai harta yang signifikan.

Pastikan anda menggunakan khidmat pakar seperti juruukur berlesen untuk memastikan urusan ini berjalan dengan lancar tanpa sebarang gangguan.

Pengetahuan mendalam mengenai kos pecah geran tanah akan membantu anda merancang masa depan pembinaan rumah dengan lebih efektif.